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Ja, diese Wohnung kaufe ich!

Von der Idee, eine Wohnung als Geldanlage zu kaufen, bis hin zum Entschluss „Ja, diese Wohnung kaufe ich!“ waren etwas mehr als zwei Monate vergangen.

Manuel Seemann

Wie Manuel seine eigene Rente erschaffen hat ...

Warum wollte Manuel eine Wohnung als Geldanlage kaufen?

"Warum Geld in die eigene Miete puffern und dazu eine Wohnung als Geldanlage finanzieren? Da investiere ich doch lieber gleich in mein Eigenheim.“ Das dachte sich auch Manuel. Bei genauerem Hinschauen stellte er fest, dass es vermutlich schlauer ist, eine Wohnung zu suchen, die auch wirklich als optimale Geldanlage funktioniert – also nicht seinen Bedürfnissen gerecht wird, sondern denen der meisten Mieter (Lage, Ausstattung, etc.).

Kitzingen

Wo und wie hat Manuel seine erste Wohnung gefunden?

Manuels Suchprofil in großen Immoportalen wie Immoscout und Co. war schnell angelegt. Er beschränkte sich auf größere Städte in Bayern, da er selbst hier wohnt und als Außendienstmitarbeiter leicht Besichtigungstermine in der Umgebung von 100km wahrnehmen konnte. Er wollte in der Nähe bleiben und fand schlussendlich seine Wohnung im Zentrum von Kitzingen – einem Vorort der Stadt Würzburg, rund 30 Minuten von seinem Wohnort entfernt.

Warum ein Vorort von Würzburg? Was macht Kitzingen zu einem lohnenswerten Standort?

Die Bevölkerungsprognose von Kitzingen für die nächsten Jahre ist positiv, größere Arbeitgeber wie Knauff sind sesshaft. Manuel hatte ein gutes Gefühl, als er sich Kitzingen selbst in einem kurzen Besuch angeschaut hatte.

Mit welche Suchvorgehen hat Manuel die Wohnung gefunden?

Rund eine halbe Stunde investierte Manuel täglich in seine Suche. Er durchforstete neue Anzeigen, kalkulierte mit einer schnellen Bierdeckelrechnung und hatte nach rund vier Wochen erste Ergebnisse. Von der Idee, eine Wohnung als Geldanlage zu kaufen, bis hin zum Entschluss „Ja, diese Wohnung kaufe ich!“ waren etwas mehr als zwei Monate vergangen. In dieser Zeit hat er etliche Verkäufer angerufen und angeschrieben. Drei Wohnungen hat er besichtigt - bis sein Bauchgefühl und auch eine objektive Bewertung stimmte.

Wie hat Manuel den Zuschlag erhalten?

Die Suche war nicht immer einfach. Oft bekam er erst gar keine Antwort, Verkäufer sagten ab, denn sie hatten schon genug Interessenten oder die besichtigten Wohnungen waren in einem schlechten Zustand, die Investition viel zu riskant. Bei seiner Wohnung erhielt er trotz zehn weiterer Bewerber den Zuschlag - weil er schnell und verbindlich war. Er hatte bereits im Vorfeld mit der Bank gesprochen und eine vorläufige Zusage erhalten.

Manuels Wohnung in Zahlen

  • Kaufpreis: 50.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 5.725 Euro (11,5%)
  • Finanzierung: 100% (1,74% Zinsen auf 10 Jahre fest, 2,50% Tilgung)
  • Größe: 49 qm
  • Kaltmiete: 281 Euro
  • Bruttomietrendite: 6,6%

Wie hat Manuel die Kaufentscheidung getroffen?

Manuel kalkulierte ein Szenario seiner Geldanlage bis ins Jahr 2028. Trotz eines negativen Cashflows von rund 40 Euro im ersten Jahr entschied sich Manuel dazu, die Wohnung zu kaufen. Denn das Potential und der günstige Kaufpreis hatten ihn überzeugt. Er geht davon aus, dass die Wohnung sich in den nächsten Jahren in den grünen Bereich, hin zu einem positiven Cash Flow, entwickelt.

Was war die aktuelle Mietsituation?

Manuel erkundigte sich bei der Schufa über die Zahlungsfähigkeit seiner künftigen Mieterin und lernte sie selbst kennen. Viel entscheidender für ihn war aber die Tatsache, dass die Bezahlung der Miete über einen gerichtlich eingeschalteten Vormund läuft. Seit 15 Jahren wohnt die Dame in der Wohnung. Die heutige Miete liegt deutlich noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wie war der Zustand der Wohnung? Zu welcher Einschätzung kam Manuel?

Die Fassade war in Ordnung, das Haus gut in Schuss. Die Inneneinrichtung gefiel Manuel jedoch ganz und gar nicht. Renovierungsbedarf würde in nächster Zeit ebenso anstehen. Manuel zögerte kurz, aber die sehr zentrale Lage der Wohnung überzeugte ihn.

Wie konnte Manuel die Bank überzeugen?

Manuel war für das Bankgespräch gut vorbereitet, hatte seine Unterlagen dabei und kannte die Zahlen. Und er hatte eine gute Bonität. Er präsentierte dem Bankmitarbeiter seine Kalkulation und legte seine errechneten Zahlen für das Jahr 2028 vor. So finanzierte er den Kaufpreis von 50.000 Euro mit ca. 1,7 % Zinsen und 2,5% anfänglicher Tilgung.

Welche Risiken sieht Manuel und wie geht er damit um?

Manuels Zinsbindung läuft in 10 Jahren aus und es ist möglich, dass die Zinsen steigen. Manuel bereitet sich darauf vor, kalkuliert sein Risiko und weiß, dass er sich an diesem Zeitpunkt bis zu 6% leisten kann. Angst hat Manuel vor einer Immobilienblase. Junge Menschen werden künftig in der Überzahl sein. Die Tendenz junger Menschen ist es, in die Stadt zu ziehen. Wohnungen in kleinen Städten könnten leer stehen. Die Preise sinken. Mieter werden knapp. Davor hat er Respekt, aber er ist davon überzeugt, dass eine zentrale Lage an einem kleinen Standort immer noch die beste Wahl ist.

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Der ideale Einstieg!

Für Manuel war der Kauf seiner ersten kleinen Wohnung ein idealer Einstieg. Er weiß jetzt, dass es funktioniert, und hat einen Teil seiner eigenen Rente erschaffen. Seine Kapitalanlage arbeitet für ihn. Die Miete tilgt jeden Monat einen kleinen Betrag seines Kredits und baut Stück für Stück mehr Vermögen auf. In rund 30 Jahren hat Manuel eine abbezahlte Wohnung und ein zusätzliches Einkommen, für das er nicht mehr arbeiten muss.

Manuel Seemann Immobilien-Käufer

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